Wady fizyczne nieruchomości wspólnej
Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej?
Zakup mieszkania jest trudną decyzją – wymagającą zarówno poświęcenia znacznej ilości czasu jak i też środków pieniężnych. Niestety często po zakupie samego lokalu mieszkalnego od dewelopera nie kończą się problemy nowych właścicieli. Po oddaniu do użytku budynku często ujawniają się liczne wady i usterki dotyczące zwłaszcza nieruchomości wspólnej np. wady elewacji budynku, holu, klatek schodowych, tarasów, garaży, wind itd.
Sprzedawca mieszkania zazwyczaj w albo odmawia usunięcia usterek albo dokonuje naprawy tylko w określonej części. W związku z tym rodzi się problem kto może wystąpić z roszczeniami za wady fizyczne nieruchomości wspólnej przeciwko sprzedającemu: czy każdy z właścicieli lokalu indywidualnie, czy też wspólnota mieszkaniowa w imieniu mieszkańców.
Sprawa wydaje się jasna w przypadku gdy roszczeń dochodzą indywidualnie mieszkańcy – żaden przepis nie zakazuje takiej formy dochodzenia roszczeń. Problematyczną kwestię natomiast stanowiło to czy w imieniu mieszkańców może ww. roszczeń dochodzić wspólnota mieszkaniowa. Dotychczas w orzecznictwie oraz doktrynie prawa wskazywano, że dochodzenie roszczeń, dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej, nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a więc nie leży w granicach zdolności prawnej wspólnoty, a nadto właściciele lokali nie mogą dowolnie, w oderwaniu od przepisów ustawy o własności lokali, kształtować w drodze umów przelewu, ustawowych kompetencji wspólnoty. Powyższy pogląd prowadzi do konkluzji o niedopuszczalności przenoszenia przez właścicieli lokali, przysługujących im, z tytułu wad nieruchomości wspólnej, uprawnień na rzecz wspólnoty.
Powyższe wątpliwości zostały jednoznacznie rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt: III CZP 84/13), w której stwierdzono: „właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej”.
Podsumowując wskazać należy, iż roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej może dochodzić indywidualnie każdy właściciel lokalu lub też wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie umów przelewu wierzytelności – w imieniu właścicieli poszczególnych lokali.
Zapraszamy do kontaktu:
