Problematyczne aspekty windykacji należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych – część 1
Kancelaria Radcy Prawnego Piotra Michałowskiego w ramach obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych oferuje szeroki zakres usług związanych z windykacją należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych.
Nasze usługi obejmują m.in. prowadzenie polubownej windykacji należności, jak również prowadzenie postępowań sądowych i egzekucyjnych na rzecz spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych.
Problematyka odzyskiwania należności związanych z brakiem zapłaty przez dłużnika określonych opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty jest problematyką skomplikowaną. Dlatego też chcielibyśmy w najprostszy sposób przybliżyć Państwu prawne aspekty związane z wszczęciem i prowadzeniem postępowania sądowego oraz wykonaniem zapadłego w sprawie orzeczenia.
RODZAJE OPŁAT NA RZECZ WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Problematykę rodzaju opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Wskazać należy, iż treść art. 12 ww. ustawy w sposób nie budzący wątpliwości określa zakres praw i obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie:
Art. 12 WłLokU
Doprecyzowaniem ww. artykułu jest art. 13 ustawy o własności lokali:
Art. 13 WłLokU
Tym samym wskazać należy, iż sam ustawodawca przesądza, że właściciele lokali są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – w formie zaliczek. Skoro istnieje ww. obowiązek ustawodawca w art. 14 wprost wskazuje rodzaje opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej:
Art. 14 WłLokU
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
W tym miejscu należy zadać sobie pytanie co oznacza użycie słowa „w szczególności„?
Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25.09.2013 r. I ACa 435/13:
Wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm.). Jest to katalog przykładowy, a zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w powołanym przepisie, ale o tyle tylko, o ile są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Termin uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej został również wprost określony w ustawie o własności lokali:
Art. 15 WłLokU [Zaliczki]
Artykuł 15 WłLokU jest przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, który wprowadza wiążący dla członków wspólnoty termin uiszczania bieżących opłat. Nie jest zatem dopuszczalne ustalenie – w drodze uchwały właścicieli lokali – korzystniejszego terminu i cyklu płatności.
Nie jest również dopuszczalne ustalania odsetek umownych od zaległości w wysokości wyższej niż stopa odsetek ustawowych.
W ramach podsumowania należy odpowiedzieć jakie sankcje grożą za brak uiszczania zaliczek w terminie:
Mając na uwadze powyższe rozważania należy zwrócić uwagę, iż już sam charakter opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej może wiązać się z wieloma problemami interpretacyjnymi, albowiem przepisy ustawy o własności lokali mają charakter bezwzględnie obowiązujący w przeważającej części. Tym samym każda uchwała naruszająca ww. przepisy może zostać w drodze powództwa uznana za nieważną.
W kolejnym wpisie zaprezentujemy Państwu problematykę związaną m.in. z rodzajami opłat należnych spółdzielni mieszkaniowej, przedawnieniem roszczeń oraz windykacją sądową.
Zapraszamy do kontaktu: