Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych

Problematyczne aspekty windykacji należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych – część 1

Kancelaria Radcy Prawnego Piotra Michałowskiego w ramach obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych oferuje szeroki zakres usług związanych z windykacją należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Nasze usługi obejmują m.in. prowadzenie polubownej windykacji należności, jak również prowadzenie postępowań sądowych i egzekucyjnych na rzecz spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych.

Problematyka odzyskiwania należności związanych z brakiem zapłaty przez dłużnika określonych opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty jest problematyką skomplikowaną. Dlatego też chcielibyśmy w najprostszy sposób przybliżyć Państwu prawne aspekty związane z wszczęciem i prowadzeniem postępowania sądowego oraz wykonaniem zapadłego w sprawie orzeczenia.

 

RODZAJE OPŁAT NA RZECZ WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Problematykę rodzaju opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Wskazać należy, iż treść art. 12 ww. ustawy w sposób nie budzący wątpliwości określa zakres praw i obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie:

Art. 12 WłLokU

  1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Doprecyzowaniem ww. artykułu jest art. 13 ustawy o własności lokali:

Art. 13 WłLokU

  1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Tym samym wskazać należy, iż sam ustawodawca przesądza, że właściciele lokali są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – w formie zaliczek. Skoro istnieje ww. obowiązek ustawodawca w art. 14 wprost wskazuje rodzaje opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej:

Art. 14 WłLokU

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

 

W tym miejscu należy zadać sobie pytanie co oznacza użycie słowa „w szczególności„?

Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25.09.2013 r. I ACa 435/13:
Wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm.). Jest to katalog przykładowy, a zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w powołanym przepisie, ale o tyle tylko, o ile są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Termin uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej został również wprost określony w ustawie o własności lokali:

Art. 15 WłLokU [Zaliczki]

  1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
  2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

Artykuł 15 WłLokU jest przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, który wprowadza wiążący dla członków wspólnoty termin uiszczania bieżących opłat. Nie jest zatem dopuszczalne ustalenie – w drodze uchwały właścicieli lokali – korzystniejszego terminu i cyklu płatności.

Nie jest również dopuszczalne ustalania odsetek umownych od zaległości w wysokości wyższej niż stopa odsetek ustawowych.

W ramach podsumowania należy odpowiedzieć jakie sankcje grożą za brak uiszczania zaliczek w terminie:

  • jeśli wysokość odsetek nie została określona w uchwale właścicieli lokali, należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 1 i 2 KC),
  • w szczególnie uzasadnionych przypadkach wspólnota mieszkaniowa może zaniechać pobierania odsetek za opóźnienia, musi to jednak być wynikiem odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli, która nie może naruszać w ten sposób ani zasad prawidłowego zarządzania, ani interesów właścicieli (art. 25 ust. 1 WłLokU) oraz rozwiązanie takie powinno być zgodne z zasadami współżycia społecznego,
  • gdyby wspólnota mieszkaniowa na skutek zwłoki w uiszczaniu opłat poniosła szkodę, której nie rekompensują odsetki, może domagać się od właściciela lokalu odszkodowania na zasadach ogólnych KC,
  • jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z opłatami (np. nie wpłaca zaliczekod 6 miesięcy), wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji po uzyskaniu uprzedniej zgody wyrażonej w uchwale właścicieli lokali.

 

Mając na uwadze powyższe rozważania należy zwrócić uwagę, iż już sam charakter opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej może wiązać się z wieloma problemami interpretacyjnymi, albowiem przepisy ustawy o własności lokali mają charakter bezwzględnie obowiązujący w przeważającej części. Tym samym każda uchwała naruszająca ww. przepisy może zostać w drodze powództwa uznana za nieważną.

W kolejnym wpisie zaprezentujemy Państwu problematykę związaną m.in. z rodzajami opłat należnych spółdzielni mieszkaniowej, przedawnieniem roszczeń oraz windykacją sądową.

Zapraszamy do kontaktu:

Zobacz także
Potrzebujesz pomocy? Zadzwoń: +48 507 039 346, +48 694 281 190